Comment économiser vos impôts grâce à l'immobilier ?
Investir dans l’immobilier locatif, c’est se constituer un patrimoine durable que vous pouvez transmettre à vos descendants plus tard. C’est également un moyen d’obtenir un complément de revenu par mois. De plus, il faut souligner que face à la pénurie en matière de logement, le gouvernement a décidé de promouvoir l’investissement locatif. De nombreux dispositifs de défiscalisation ont donc vu le jour et ils permettent aux investisseurs de profiter d’une réduction d’impôt. Le mécanisme de déficit foncier en fait partie. Évidemment, il y a quelques conditions à respecter pour profiter d’un tel avantage fiscal. Découvrez plus d’informations concernant chaque dispositif de défiscalisation à votre disposition.
Déficit foncier, c’est quoi au juste ?
Avant tout, il faut souligner que le déficit foncier est un dispositif fiscal qui s’adresse aux propriétaires ayant opté pour la location nue ou non meublée. En outre, sachez que les loyers sont considérés comme un revenu imposable. Ainsi, il faut les déclarer auprès de l’administration fiscale. Découvrez les conditions d’accès au déficit foncier.
Le choix du régime d’imposition, c’est important !
Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif, vous devez choisir un régime fiscal. La décision n’est pas à prendre à la légère si vous voulez réduire vos impôts. En général, deux options sont disponibles, dont le régime micro-foncier et le régime réel.
Le premier garantit un abattement forfaitaire de 30% qui s’applique sur les revenus fonciers.
Il n’est pas nécessaire de déclarer les charges, car peu importe leur montant, cela n’est pas pris en compte. En d’autres termes, le régime micro-foncier ne permet pas de produire un déficit foncier. Ainsi, il est conseillé d’opter pour le régime fiscal , lequel vous permet de déduire vos charges de votre revenu foncier.
Normalement, lorsque le montant des revenus locatifs annuel est inférieur à 15.000 € par an, c’est le régime micro-foncier qui s’applique. Toutefois, vous avez le droit d’opter pour le régime d’imposition réel. Bien entendu, c’est un choix irrévocable, et ce, pour une durée de 3 ans.
La création du déficit foncier
Lorsque le montant des charges foncières est supérieur aux revenus locatifs, le résultat est déficitaire. Le mécanisme du déficit foncier peut donc s’appliquer. De quoi s’agit-il exactement ? C’est un mécanisme qui vous permet d’imputer une partie des charges sur le revenu global (revenus fonciers + salaires, pensions de retraite, prestations sociales ….) Cela engendre une baisse de l’impôt sur le revenu et une élimination des prélèvements sociaux.
En cas de surplus de déficit foncier, il est possible de le reporter sur la totalité des revenus sur une période de 6 ans ou sur les revenus fonciers pendant 10 ans. Il faut souligner que le montant du déficit foncier est plafonné à 10.700 € par an.
Les charges déductibles
Parmi les charges déductibles du revenu foncier figurent en premier lieu les dépenses de travaux. Ce sont les frais d’entretien et de réparation. Il y a aussi les frais de gestion et d’administration du bien immobilier, les primes d’assurance, les intérêts et frais d’emprunt ainsi que les différentes charges locatives. Certaines charges comme les travaux d’agrandissement ne sont pas prises en compte lors du calcul de l’impôt.
Les autres solutions pour bénéficier d’une réduction d’impôt
Hormis le déficit foncier, bien d’autres dispositifs de défiscalisation sont à la disposition des particuliers qui décident de se lancer dans l’investissement immobilier.
Le dispositif Pinel
Pour réduire l’impôt, la loi Pinel est aussi un outil avantageux. C’est un dispositif fiscal conçu pour encourager l’investissement dans le neuf. Evidemment, il permet à un contribuable de réduire ses impôts sous certaines conditions. Parmi ces critères :
- Il faut acheter un logement neuf, dont le montant ne doit pas dépasser les 300.000 euros.
- L’acquéreur est tenu de mettre le bien en location pendant une certaine période.
- Le locataire doit avoir un revenu inférieur ou égal au seuil fixé chaque année par un décret.
- Le montant du loyer est plafonné.
Notons que la réduction appliquée dépend de la durée d’engagement locatif. Il peut être de 12 % (6 ans), 18 % (9 ans) et 21 % (12 ans).
La loi Malraux
Il s’agit d’un dispositif fiscal mis en place dans le but de favoriser la restauration des biens immobiliers et quartiers historiques. Il garantit une réduction d’impôt allant de 22 % au 30 %. Pour en profiter, le logement acheté doit faire l’objet d’une rénovation. Les travaux sont à réaliser dans le respect d’un cahier des charges, élaboré par les architectes des bâtiments de France.
Les dépenses engagées ne doivent pas dépasser les 100.000 € par an. En outre, le propriétaire doit mettre le bien rénové en location, et ce, sur une période de 9 ans au minimum. Notons aussi que la loi Malraux permet une déduction des frais et des charges des revenus locatifs.
Le dispositif Cosse
Il s’agit également d’un dispositif de défiscalisation. Il est en vigueur depuis le mois de février 2017. Il s’adresse aux investisseurs qui décident de louer nu un logement tout en se soumettant à quelques conditions.
Tout d’abord, il faut s’adresser à des locataires dotés de revenus modestes. Ensuite, il est indispensable de respecter les plafonds de loyers imposés par un arrêté. Le dispositif Cosse ou Cosse ancien vous permettra de bénéficier d’un abattement intéressant, à savoir une déduction de 15 à 85 % applicable sur les loyers perçus.
Le LMNP ou loueur meublé non professionnel
Louer un logement meublé est aussi un moyen de réduire ses impôts et d’embellir son patrimoine immobilier. Le principe, c’est d’acheter un bien neuf et meublé qui se trouve dans une résidence de services. C’est le cas d’une résidence étudiante ou EHPAD. Vous devez également investir avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Il faut louer le bien immobilier sur une période de 9 ans au minimum. La gestion locative est à confier à une société spécialisée. Le LMNP peut profiter d’une récupération de TVA et d’une exonération d’impôt pendant plus de 20 ans.
La loi Monuments historiques
Ce dispositif fiscal est destiné aux investisseurs qui décident d’acheter un bien classé Monument historique ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques. Évidemment, c’est un logement ancien qui nécessite de gros travaux. Il faut donc le restaurer et le louer comme résidence principale.
La loi Monuments historiques permet une déduction du prix d’achat, des dépenses de travaux et des intérêts d’emprunts du revenu foncier. Vous pouvez aussi bénéficier d’une exonération de droits de succession lorsque vous voulez transmettre votre patrimoine immobilier à vos descendants. Notons qu’il n’y a pas de seuil imposable en ce qui concerne le montant des loyers et le niveau de ressources du locataire.
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