Crédit et investissement locatif

L’investissement locatif constitue un excellent moyen d’acquérir un bien immobilier lorsqu’on souhaite devenir propriétaire. Ce type de projet immobilier offre en effet de multiples avantages, dont la possibilité de financer l’acquisition avec un emprunt, de couvrir la majeure partie des remboursements avec le loyer et la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux. Logement neuf, parking, bureaux, locaux commerciaux, immeuble de rapport, de nombreuses possibilités d’investissement sont éligibles à un projet locatif pour agrandir votre patrimoine ou pour en tirer une plus-value. Le crédit immobilier demeure la solution de financement la plus accessible en ce sens, pour l’investisseur qui ne dispose pas de fonds conséquents nécessaires à l’acquisition.

Les avantages de l’investissement locatif

L’investissement dans l’immobilier locatif représente des avantages à plusieurs égards pour le futur propriétaire.

Un patrimoine rentable

L’immobilier locatif constitue un excellent moyen de se constituer un patrimoine pérenne pour la retraite ou la succession. Ce type d’investissement s’avère en effet particulièrement rentable, si vous réussissez à trouver rapidement un locataire solvable. Selon la durée et le type d’emprunt que vous avez contracté, vous avez la possibilité de couvrir le montant du prêt et des remboursements avec les loyers perçus sur votre propriété.

Une plus-value sur le long terme

Lorsque vous devenez propriétaire d’un bien immobilier, votre acquisition représente une plus-value sur le long terme. En effet, malgré les fluctuations, les valeurs immobilières adoptent indéniablement une tendance haussière sur les longues périodes.

Des avantages fiscaux

Lois Malraux, Pinel, Censi-Bouvard… plusieurs dispositifs vous permettent de bénéficier d’avantages fiscaux selon le type d’immobilier dans lequel vous investissez. Ces avantages sont perçus sous forme de réductions fiscales ou encore de remboursements de la TVA. Sur certains dispositifs, il est possible de cumuler les avantages fiscaux sur plusieurs acquisitions immobilières.

Comment financer un investissement locatif ?

Obtenir un prêt immobilier demeure le meilleur moyen de financer un investissement locatif, que l’on projette une acquisition ou une construction. Deux types de crédits sont accordés par les institutions prêteuses en ce sens.

Le crédit amortissable

Ce type de crédit est le plus couramment attribué dans le cadre d’un prêt immobilier. Dans ce cas de figure, les mensualités que vous payez incluent les intérêts, l’assurance de prêt immobilier et une part du capital. Le taux d’intérêt sera dégressif sur toute la durée de l’emprunt, et le capital sera progressivement amorti. Vers la fin de la période de remboursement, l’intégralité des intérêts et du capital seront remboursés.

Le crédit in fine

Le crédit in fine est un cas plus rare, surtout dans le cadre d’un emprunt immobilier. Dans ce type de contrat, l’emprunteur paie uniquement les intérêts sur toute la période convenue. Le capital prêté demeure quant à lui intact, et sera payé dans sa totalité à la fin de la période de remboursement. Le crédit immo in fine permet d’alléger les mensualités, bien que les taux de prêt soient souvent plus élevés.

La capacité de remboursement dans le locatif

Avant d’approuver toute demande de crédit, le banquier évalue la capacité de remboursement de l’emprunteur. Les banques répartissent généralement cette capacité d’emprunt à 70 % du loyer et 30 % des revenus du demandeur de crédit. Cette répartition permet à l’établissement prêteur de se constituer une protection contre les risques liés à la location, tels que les vacances locatives ou le non-paiement de loyer. Ainsi, pour l’exemple d’un loyer de 1000 €, la banque définit les 700 € comme étant une part de remboursement mensuel imputée à la location. L’emprunteur devra quant à lui justifier un revenu mensuel minimum de 300 € net de toutes ses charges.
Afin de réduire le poids du prêt, l’emprunteur peut effectuer un certain apport personnel dans l’investissement locatif. Il en résulte une réduction du montant des mensualités et une amélioration de la capacité de remboursement. Il est également judicieux de passer en revue toutes les sources de revenus, incluant les salaires nets, les bénéfices industriels et commerciaux, les rentes viagères ou encore les diverses pensions. L’ensemble de ces revenus vous permettra d’optimiser votre taux d’endettement et votre éligibilité au prêt que vous souhaitez obtenir pour votre investissement.

Miser sur les durées pour obtenir le meilleur taux d’intérêts

Demander un prêt bancaire amortissable plutôt qu’un crédit in fine vous permettra déjà de réduire vos taux d’intérêts. Le choix de la durée de votre remboursement sera cependant aussi important. Un établissement de crédit peut en effet vous accorder des prêts sur 10, 15, 20 voire 25 ans dans l’investissement locatif. Les crédits immobiliers à long terme impliquent toutefois des mensualités plus légères, mais aussi des intérêts plus élevés. Pour bénéficier du meilleur taux immobilier, vous pouvez opter pour les durées de contrats plus courts, sous conditions de ressources pour couvrir vos remboursements. Il faudra également penser à ne pas dépasser votre capacité d’emprunt dans votre dossier de crédit. Il est également possible de recourir au rachat de prêt pour bénéficier de taux plus avantageux quand vous aurez écoulé une certaine partie de votre période de remboursement.

Les options de défiscalisation d’un investissement locatif

L’investissement locatif permet à l’acquéreur ou au propriétaire d’un bien immobilier de bénéficier de certains avantages fiscaux.

La Loi Pinel

La Loi Pinel donne lieu à un abattement fiscal de 12 % ou 18 % du montant du loyer, si le bien immobilier est loué à titre de logement principal du locataire. Ces abattements fiscaux sont conditionnés respectivement par un engagement de location de 6 ans et 9 ans.

La Loi Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard permet au propriétaire de bénéficier d’une défiscalisation sur 11 % du prix d’achat d' un bien immobilier hors-taxes, dans la limite du plafond de 300 000 €. La réduction fiscale est répartie sur une période de 9 ans. Hormis la réduction fiscale, l’investisseur pourra aussi récupérer la totalité de la TVA sur son achat immobilier.

La Loi Malraux

La Loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction fiscale de 22 % ou 30 % sur le montant des investissements dans des travaux de restauration d’un immobilier en vue de le mettre en location. L’immobilier en question doit revêtir un historique ou esthétique ou architectural pour être éligible à cette réduction d’impôts. Par ailleurs, le montant de la réduction est plafonné à 400 000 €.

Nous vous accompagnons dans votre projet

Un projet d’investissement immobilier en vue ? Nous vous accompagnons dans vos démarches pour obtenir un crédit adapté à votre situation. Grâce à un accompagnement rapproché, à une étude minutieuse de votre situation patrimoniale à notre expertise en matière de crédit, nous mettons les moyens en œuvre pour vous constituer un dossier d’emprunt solvable pour votre banque. Nous vous apportons également les meilleurs conseils pour optimiser au mieux vos charges de remboursement et vos taux d’intérêts.